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评论:“房住不炒”需长效机制提供有力保障

评论:“房住不炒”需长效机制提供有力保障
发表于 2019-11-26 16:43:01 | 热度:4856

侯方域,国家社会保障基金委员会规划研究部资产配置处处长

在当前复杂的国际形势和全球经济增长放缓的情况下,中国经济面临一定的下行压力。在这样的环境下,政府仍然坚持“不投机炒房”,继续“实施以城市为基础的政策”。继续限制银行贷款和购买资格要求,逐步改变市场对过去经济低迷时期放松房地产管制政策、抑制投资和投机资金流入房地产的预期。随着调控政策的延续,市场摆脱以房地产业发展为主的经济道路,实现经济转型的信心逐渐增强,这也为股权投资的发展创造了条件。

促进公共服务和公共产品的均等化

“住房不投机”的概念是房地产业持续健康发展的方向指标,也是避免经济过度依赖房地产业的内在要求。这具有战略意义。要实现这一理念,需要加强长效机制的设计。由于城市政策,金融工具,如提高首付比例,利率和其他限制,以及当地户籍和持续支付社会保障,通常采用强有力的行政法规。这种政策具有快速的短期效果,但不是长期的体制安排。如果有越来越多的城市实施政策,政策的碎片化将逐渐突出。一旦房价下跌趋势加剧,土地财政问题暴露出来,这些政策可能会重复。如何更好地、持续地落实“无投机建房”的理念,需要建立一个长效机制。

笔者认为,建立长效机制应从供求层面入手。在供应层面,公共服务和公共产品应在不同地区平等提供。实证研究表明,决定房价的关键因素是公共产品和公共服务的质量,而不是建筑和安装成本加上折旧。公共产品是指每个人对这种产品或服务的消费不会导致其他人对这种产品或服务的消费减少。

英国经济学家提伯特首先从理论上推断,人们更愿意搬到公共产品更好的社区。后来的研究人员放宽了提伯特提出的假设条件,让它们更接近现实,比如人们需要努力养活自己和家人,并把社区扩展到地区甚至国家。实证研究的结果表明,即使收入相同甚至稍低,人们也更愿意迁移到基础设施、教育、医疗和其他公共服务以及公共产品更好的地区。

目前,我国各地区之间的公共产品和公共服务之间存在着明显的差距。与二线和三线城市相比,一线城市具有明显的优势。北京和上海等典型城市拥有更好的公共产品、更好的基础设施、教育和公共卫生保健。结果是更多的人搬到或选择住在这些城市,推动了对住房的需求扩大和房价上涨。因此,政府应努力促进各地区公共服务均等化和公共服务产品均衡发展,引导生产要素的差异化流动,减少一线城市住房供应压力造成的房价上涨。

引导资金转移

中国储蓄存款规模庞大,其中许多居民存款具有长期性质。如果有符合长期性质的产品设计和利益一致性原则,自然会引导一些基金投资股权资产,从而减少对住房投资的需求。

引导资金转移,要提高金融服务业的市场化、专业化和多元化,首要考虑的是保持和增加各种投资产品的价值,为吸引长期资金进行股权投资创造条件。目前,一级市场上公开发行基金、私募发行基金和股权投资基金的数量正在增加。截至今年6月底,中国共有124家公共基金管理公司,共有公共基金资产13.46万亿元。但渗透到许多产品中,投资者和管理者之间没有明确利益的一致限制。就管理费而言,无论产品的盈亏,都将按比例计提。因此,管理者倾向于重视基金管理的规模,甚至无限制地扩大基金的种类和数量,从而忽视投资者的回报,实现基金的保值增值。

经济有其周期性特征,资本市场是各种经济的集合映射,也有相应的周期性特征。由于各种因素,普通投资者容易受到市场情绪的影响,当市场大幅上涨时,他们倾向于购买股票型产品。即使管理者判断市场泡沫严重,他们仍然会在扩大管理规模和相应增加管理费的激励下,鼓励投资者购买产品,而不是从价值投资的理性角度来引导他们。

在机构产品设计中,股票产品的投资基准往往是绝对回报产品,如对一年、三年和五年投资回报的严格要求,这实际上背离了对股票市场风险回报特征的理解。从长期来看,股票投资的回报率将高于债券产品,但其不确定性也很强。如果以绝对回报作为评估标准的要求,很容易扭曲管理者的投资行为,注重短期效应,忽视长期投资价值。基于股票的产品只有在超过相对基准时才应该具有可比性。设计相对收益型产品作为投资基准可以衡量管理者的投资能力。在很长一段时间内,如3年,投资基准已经被击败,这表明管理者可以获得超额回报。低于基准,经理的投资能力薄弱。在这种情况下,投资者可以投资被动指数以获得平均市场回报,从而节省管理成本。

本文来源于《中国证券报》

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